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サブリース(一括借上げ)の疑問
オーナー様からの相談
一括借り上げしている某大手リース会社から、なかば強引とも思える賃料値下げと
リフォームや建て替え提案がきて困っている相談。
大手サブリース会社は、即(3か月の猶予期間内)の入居を前提にしているため、強引に大幅な
賃料値下げの申入れがきていると思われます。新築時の一括借上げ率が15%になっていました。

長期安定入居を促す施策(神奈川は35%超の空室率)
「これからは空室をいかに埋めるか」も重要ですが、それ以上に長期入居を促す施策が
重要になってくると考えています。
空室の原因は「供給過多」です。~相続税がアップになりアパートが相続税対策に効果的と
住宅メーカーが営業をかけているいるからです。それを後押しするのが金融機関の融資合戦。
少子高齢化社会ですので、これからも空き家の増加、空室率はアップします。
①長期割引制度・・更新時に家賃を下げていく方法
大手の管理委託契約書の賃料見直しは、2年毎に見直しを行う規約があります。
協議が整わない場合(賃料見直しや維持管理費など)は3か月の猶予をもって解約の申入れが
できる項目や礼金、更新料はオーナーに授受しない規約があります。
大手サブリース会社「一括借上げ」(積和不動産・大和ハウス・大東建託など)は家賃の値下げを
要求しています。
②更新料減額(借り上げ先は更新の授受はありません。)
大手の管理委託契約書には礼金、更新料はオーナーに授受しない規約があります。
上記①と②の理由・・・退去が出て「原状回復工事+空室期間+募集コスト」の費用をかかることを
勘案した場合、どちらがベターな選択肢なのか考える。

上記、2つの方法もありますが、一括借上げをやめる選択肢で収入が増加するのでやめる勇気も必要です。
入居者の満足度を上げて長期安定入居を促す施策をオーナー様と相談、検討して提案します。


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未分類 | 14:41:29 | トラックバック(0) | コメント(0)
賃貸管理に思うこと(考え方、方針) 4.高齢化社会に対応する契約書編②
自分自身の遺言公正証書を作成しました。
オーナー様向けとして情報提供していきたいと思います。
詳しくは、事務所窓口で相談を受け賜っています。
1月から新婚さんたちもお部屋探しをしているようです。
1月にしては珍しく新婚さんから3組目の申し込みを
本日頂きました。


未分類 | 13:39:35 | トラックバック(0) | コメント(0)
賃貸管理に思うこと(考え方、方針) 4.高齢化社会に対応する契約書編①
賃貸住宅管理で思うこと。
昨年6月、神奈川県の賃貸住宅空室率が35%を超えた発表がありました。
その発表は、衝撃を与え波紋が広がった。
空室は少子高齢化により今後も増加していくことでしょう。
賃貸市場は空室率が高くなり、「不動産をどうしようか」悩んでいるオーナー様が
多くなり、賃貸住宅管理業者の手腕が問われてきます。
住宅供給過多の時代は多様化する入居者ニーズに応えない、賃貸住宅は淘汰されて
しまいますので、家賃(毎月の収入)を維持するためには、絶対的な差別化が必要です。
当然、差別化する手法を具体的に提案できない賃貸住宅不動産業者は淘汰されます。
当社も「今年は決断の年である」危機感を感じ対応策・戦略を検討しました。
今年からは、賃貸業務を集客(ウエブでの仲介)と管理に分業化します。
今まで、社長の私が担当していた集客を息子に継承し、息子の考え方で集客してもらいます。
私は、賃貸住宅管理部門を強化していきます。
共通の路線、考え方は入居から終活までのライフステージをデザインするシステムです。
賃貸住宅管理受託(管理数アップ)に向けて、オーナー様ブログ(週一回)を発信します。
ブログの内容は四編で考えています。
1.設備提案力編(少額設備からリノベーションまでを提案書作成してブランド力アップ)
2.管理サポート力編(金融面や相続まで総合的にサポートいたします)
3.賃貸に関する賃貸情報提供編(民泊、空室対策、原状回復費用対策、各種資産活用など)
4.高齢社会に対応する契約書編
グログでの発信も重要ですが、DMや面談でコミニケーションを取りながら直接、伝えていく
ことも重要視されますので、オーナー様への訪問を工夫したいと思います。


委 任 状

住 所 

氏 名


 私は、上記の者(以下余白「代理人」という。)に対し、下記の委任事項を委任し、代理権
を授与します。
 この委任は、私が書面で取り消すまでの間、継続するものし、私が後見開始の審判を受
けた場合であっても、下記の委任事項について代理人の代理権は消滅するものでなく、
引き続き、代理人において代理契約を行ってください。
 契約条件については、代理人が下記の賃貸住宅管理会社と協議して決めてください。
契約条件(下記委任事項含む)が、賃貸住宅管理会社と希望する条件で締結できない
場合は管理会社の変更することを承認する。

【委任事項】
1.下記の物件についての賃貸借契約(サブリース業者との間のサブリース原賃貸借契約
を含む)の締結、転貸の承諾、賃貸住宅管理会社の変更、賃料その他の契約条件の変更
及び賃貸借契約の解除並びに修繕工事及び原状回復に関する請負契約の締結その他
これに付随する一切の行為。
2.復代理人の選任

【物件①】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
構 造
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所

【物件②】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
地 目
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所

【物件③】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
地 目
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所

【物件④】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
構 造
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所


【物件⑤】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
構 造
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所

【物件⑥】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
構 造
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所

【物件⑦】
名 称
住居表示又は登記簿
物件の種別
構 造
賃貸住宅管理会社 免許番号
管理会社住所

以上
平成   年   月   日

住 所

委任者 ㊞
 以上の委任状は、将来に備え親子間での委任契約事例の一つです。






未分類 | 15:37:06 | トラックバック(0) | コメント(0)
賃貸管理として思うこと④
部屋干しについて
原因
・虫や排気ガスが室内に入ってくる
・花粉症で外に洗濯物を干したくない
・PM2.5や黄砂が気になる
解決策
ライフスタイルに合った室内物干し(窓枠用など)を設置する
効果
・時間を選ばず選択できる
・世干して、朝には乾いているので衣類の少ない方には嬉しい。
・室内が乾燥しなくてよい


未分類 | 15:44:37 | トラックバック(0) | コメント(0)
賃貸管理で思うこと③
3.洗濯機用の蛇口
原因
古い物件では、洗濯機と水道の蛇口が合わない。
解決策
洗濯機ニップルを蛇口に設置する
効果
少ない出費で設置できる。
水漏れやトラブルを未然に防ぐことができる


未分類 | 19:56:37 | トラックバック(0) | コメント(0)
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